中信博租房违约，向山东房东赔偿20万元

 唐兴振与江苏中信博新能源科技股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

决书显示，2016年的冬天。一位唐姓房东与中信博签订了房屋租赁合同（下称“合同”），出租山东济南市某区域的一处房屋用来办公，总面积近400平方米，承租时间从2016年12月~2019年12月，租金为每年40万。在第一年缴纳足额租金后，2017年11月6日，中信博突然向唐某某发出《终止函》，理由是，该公司在当地设立的分公司自成立以来没什么业务，正在办理注销，合同无法继续履行。

2017年11月8日，中信博将钥匙寄给了唐某某，且告知该合同的终止函已生效。没有收到第二年租金的唐某某就不高兴了，他坚持认为，对方擅自解约违反了合同约定和诚实信用原则，中信博应继续履行。唐某某也要求，中信博应支付违约金10万及租金损失40万（暂计算至2018年12月20日，之后按照1096元每日计算至合同解除之日）。

中信博则表态，上述合同终止后，出租方应积极寻找第三方进行转租，不能要求企业缴纳后续的房租。“贵方也不能怠于作为，对《房屋租赁合同》终止函生效后的房屋租赁费用，我司不承担任何责任。"

法院认为，中信博公司明示不再履行涉案《房屋租赁合同》，也没有按照约定交纳第二年度租金，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。就本案而言，中信博公司违反合同义务，应当对守约方唐某某的损失予以赔偿，但不应超出中信博公司合理预见的范围。

而守约方唐某某也负有减损义务，房东应及时行使合同解除权，通过收回房屋另行出租等方式减少自身损失，不应放任房屋空置。综合本案事实，法院酌定中信博公司另行赔偿唐某某六个月租金，即20万元。鉴于法院认定的六个月租金，也已达到合同约定违约金的2倍，唐某某关于中信博公司赔偿违约金10万元的诉讼请求不再支持。

山东省济南市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鲁01民终3428号

上诉人（原审原告）：唐兴振，男，1966年2月1日出生，汉族，住山东省济南市。

委托诉讼代理人：刘晓梅，山东兴震律师事务所律师。

委托诉讼代理人：胡学文，山东兴震律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：江苏中信博新能源科技股份有限公司，住所地江苏省昆山市。

法定代表人：蔡浩，董事长。

委托诉讼代理人：徐娟，江苏展驰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：毕世华，江苏展驰律师事务所律师。

上诉人唐兴振因与被上诉人江苏中信博能源科技股份有限公司（以下简称中信博公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民初73号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

唐兴振上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持唐兴振的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由中信博公司承担。事实与理由：一、一审判决认定涉案《房屋租赁合同》于2017年11月6日解除，系认定事实错误。1.涉案《房屋租赁合同》并未解除。中信博公司单方解除《房屋租赁合同》不符合双方约定，也不符合法定解除的情形，不发生合同解除的法律效力。中信博公司依法不享有解除权，在唐兴振同意解除合同之前，中信博公司应继续履行《房屋解除合同》。2017年11月6日，唐兴振向中信博公司催收下年度租金后，中信博公司单方提出终止《房屋租赁合同》，唐兴振致函中信博公司不同意解除合同。中信博公司单方终止合同是以其山东分公司经营不善无法继续经营为由，但中信博公司山东分公司并不是本案当事人，且该情况属于中信博公司可预料到的商业风险，属于其自身的原因，并非《房屋租赁合同》第九条第6款规定的“不可抗力因素”。中信博公司没有其他提前终止合同的法定及约定事由，其违法解除合同违反合同约定和诚实信用原则，中信博公司应当继续履行《房屋租赁合同》。2.2018年12月20日，一审法官在第二次开庭时，释明“若法院不支持继续履行合同的请求”，唐兴振才变更诉讼请求为同意解除合同,要求中信博公司支付违约金10万元，并赔偿租金损失。故涉案《房屋租赁合同》解除的最早时间应认定为2018年12月20日。而中信博公司也自认合同解除时间为2017年11月11日，一审法院认定的合同解除时间错误。二、一审判令中信博公司赔偿唐兴振两个月租金，不足以弥补唐兴振损失。1.涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思，合法有效，双方均应按约履行。中信博公司未按约支付第二年租金，经唐兴振多次催缴，中信博公司仍未支付，在无解除权的情况下擅自解除合同，已构成违约。中信博公司应当根据涉案《房屋租赁合同》第十一条第2款约定承担相应的违约责任并赔偿唐兴振实际损失，唐兴振的实际损失为租金损失。至一审时，涉案《房屋租赁合同》并未解除，中信博公司应支付约定违约金10万元及租金损失40万元（暂计算至2018年12月20日，之后按1096元/日计算至合同解除之日）。根据合同法第一百一十二条、第一百一十三条之规定，赔偿损失与其他违约责任方式可以并用，损失应完全赔偿，包括因违约行为而减少的直接损失，也包括因违约而丧失的本可以取得的利益，即间接损失。三、一审法院适用法律错误。本案中，中信博公司所负的支付第二年度租金义务，属于金钱债务，而非合同法第一百一十条规定的非金钱债务。一审法院适用合同法第九十四条、第一百一十一条，适用法律错误。

中信博公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、根据一审法庭调查的事实及双方举证质证，涉案房屋租赁合同已于2017年11月6日解除，唐兴振要求中信博公司支付租金没有事实和法律依据。涉案合同签订后，中信博公司山东分公司注销。中信博公司签订涉案合同的目的客观上已无法实现，迫于无奈提前解除房屋租赁合同。唐兴振在一审中已对房屋租赁合同解除予以确认。二、涉案合同签订后，中信博公司按期支付了2016年12月至2017年12月20日的租金，并提前二个月的时间通知唐兴振解除房屋租赁合同。在此情况下，唐兴振完全可以另行寻找新的承租方来避免损失的发生。根据合同法第119条规定，唐兴振也应当有义务采取措施防止损失发生，否则就应该自行承担所有的损失。唐兴振要求中信博公司支付违约金10万元及2017年12月20日至2018年12月20日的租金无事实和法律依据。

唐兴振向一审法院起诉请求：1.确认中信博公司单方解除《房屋租赁合同》无效；2.中信博公司继续履行《房屋租赁合同》，支付2017年12月21日至2018年12月20日的房租40万元及滞纳金9万元（滞纳金暂计算至起诉之日，之后计算至中信博公司实际给付之日）；3.诉讼费用由中信博公司承担。诉讼过程中，唐兴振变更诉讼请求为：1.解除唐兴振与中信博公司签订的《房屋租赁合同》；2.中信博公司向唐兴振支付违约金10万元，并赔偿租金损失暂计40万元（租金损失暂计算至2018年12月20日，之后按合同约定的日租金1096元计算至判决双方租赁合同解除之日）。

一审法院认定事实：2016年12月20日，出租方：唐兴振（甲方）、承租方：中信博公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于济南市经十路13777号中润世纪广场18号楼403室；出租房屋面积（建筑面积）391.9平方米；该房屋租赁期为三年，自2016年12月20日起至2019年12月20日止；该房屋年租金为40万元；房屋租金支付方式：租金按年支付，在签订本合同时，乙方先期支付第一年度租金40万元，第二年度的租金在2017年11月20日前交纳，第三年度租金均在2018年11月20日前交纳，乙方逾期缴纳房屋租金的，每逾期一日按应付金额的千分之五支付滞纳金；第九条，合同的变更、解除与终止：1.双方可以协商变更或终止本合同，2.甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或提供房屋不符合约定条件，严重影响使用，（2）甲方未尽协助义务，严重影响使用，6.因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止；第十一条，违约责任：2.除乙方根据本合同享有的单方解除权的情形外，在租赁期限内若乙方违约解除合同的，乙方应向甲方支付违约金壹拾万元。合同签订后，中信博公司向唐兴振支付了第一年租金40万元。

2017年11月6日，中信博公司向唐兴振发出《终止函》，载明，“我司于2016年12月20日与您签订《房屋租赁合同》，租赁房屋位于济南市经十路13777号中润世纪广场18号楼403室，房屋总面积391.9平方米，现由于我司在山东设立的山东分公司自成立以来没有业务，现已无法继续经营，该分公司正在办理注销，合同无法继续履行……。”2017年11月9日，唐兴振向中信博公司发出《关于的回复》，载明，“本人认为，贵我双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应按合同约定履行，任何一方不得擅自解除或终止……。”2017年11月16日，中信博公司向唐兴振发出《关于终止函的回复的答复》，载明，“公司收悉您关于《房屋租赁合同》终止函的回复，我司重申由于山东分公司自成立以来，一直没有业务，无经济收入，无力继续履约支付房租，解除合同实属无奈。2017年11月8日我司已经将钥匙寄给贵方，现再次退回，请贵方妥善保管，不要再将钥匙寄回到我司，因为我司发给贵方的《房屋租赁合同》终止函已经生效。如果贵方再次将钥匙寄给我司，我司将不承担保管责任，如发生遗失，我司也概不负责。贵方收到我司的《房屋租赁合同》终止函后，应当积极寻找第三方进行房屋的租赁，不能以要求继续我司履行合同为由，要求我司缴纳后续房租。贵方也不能怠于作为，对《房屋租赁合同》终止函生效后的房屋租赁费用，我司不承担任何责任。”

另查明，中信博公司的山东分公司于2017年1月12日成立，营业场所位于济南市历下区经十路13777号中润世纪广场18号楼403室，该公司于2017年10月18日申请清税，于2018年7月23日注销登记。

一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。唐兴振与中信博公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行合同义务。唐兴振已按约定向中信博公司交付了房屋，中信博公司向唐兴振发函明确表示不继续履行合同，已构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，中信博公司位于涉案房屋的分公司已注销不再经营，如果让中信博公司继续履行合同，则中信博公司还需在不使用涉案房屋的情况下，继续支付两年的租金80万元，支付的履行费用过高，为衡平双方当事人利益，租赁合同不宜继续履行，一审法院允许违约方中信博公司解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。通过2017年11月6日、2017年11月9日、2017年11月16日唐兴振与中信博公司的往来函件可以认定，中信博公司于2017年11月6日向唐兴振发出解除合同的通知并已将房屋钥匙交还给唐兴振，故涉案《房屋租赁合同》解除的日期为2017年11月6日，唐兴振主张解除合同之后的租金，于法无据，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，中信博公司应当赔偿唐兴振损失，关于损失的金额，唐兴振主张违约金10万元及租金损失40万元，鉴于该标准过高，一审法院依法酌定为两个月的租金，中信博公司实际租赁了11个月，已支付12个月的租金，还需向唐兴振赔偿1个月的租金即40万元/年÷12个月=33333元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、唐兴振与中信博公司签订的《房屋租赁合同》于2017年11月6日解除；二、中信博公司于判决生效之日起十日内赔偿唐兴振损失33333元；三、驳回唐兴振的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由唐兴振负担8214元，由中信博公司负担586元。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案争议焦点是：1.涉案《房屋租赁合同》应否解除，解除时间应如何认定；2.合同解除后责任应如何承担。

一、关于涉案《房屋租赁合同》的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，中信博公司以其山东分公司无法继续经营为由，于2016年11月6日向唐兴振发出解除通知合同，并将涉案房屋钥匙交还唐兴振。中信博公司解除合同并无合同依据，唐兴振对中信博公司解除合同的通知亦不予认可。故涉案合同不符合约定解除的情形。合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因中信博公司已经明示其不再履行主要债务，守约方唐兴振依法享有合同解除权，而中信博公司作为违约方并不具有合同解除权。根据上述分析，中信博公司单方解除合同的行为，既没有合同依据，也不符合上述法定解除情形，不能发生解除合同的法律效力。一审判决认定涉案《房屋租赁合同》于2016年11月6日解除无事实和法律依据，应予纠正。关于合同解除时间。经一审法院释明，唐兴振于2018年12月20日变更其诉讼请求为解除涉案房屋租赁合同。唐兴振的该诉讼请求合法有据，应予支持。本院认定，涉案房屋租赁合同自2018年12月20日解除。

二、关于合同解除后责任承担问题。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，中信博公司明示不再履行涉案《房屋租赁合同》，也没有按照约定交纳第二年度租金，其行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。关于责任承担的具体方式问题。合同法第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案系房屋租赁合同纠纷，承租人所负支付租金义务与租赁房屋的占有使用相对应，承租人中信博公司已经明确不再承租涉案房屋，并将钥匙返还唐兴振的情况。在承租人明示不再承租房屋，也不再占有使用的情况下，如要求中信博公司继续履行合同并在未占有使用房屋的情况下继续负担租金，既存在客观上的困难，也有违公平和经济原则。因此，涉案房屋租赁合同不宜继续履行，对唐兴振的损失应当由中信博公司予以赔偿。关于损失赔偿的数额认定问题。合同法第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。就本案而言，中信博公司违反合同义务，应当对守约方唐兴振的损失予以赔偿，但不应超出中信博公司合理预见的范围。守约方唐兴振亦负有减损义务，在中信博公司明示不再履行合同义务的情况下，唐兴振应当及时行使合同解除权，通过收回房屋另行出租等方式减少自身损失，不应放任房屋空置而致损失扩大。根据上述分析，涉案合同的解除时间虽应以唐兴振诉讼中主张解除的时间为准予以认定，但唐兴振损失数额应以唐兴振另行转租的合理期间为基础，并结合中信博公司违约行为的过错程度，唐兴振减损义务履行情况及双方在诉讼中的行为等因素予以确定。综合本案事实，本院酌定中信博公司另行赔偿唐兴振六个月租金，即20万元。鉴于本院认定的六个月租金已经达到合同约定违约金的2倍，唐兴振关于中信博公司赔偿违约金10万元的诉讼请求不再支持。

综上所述，唐兴振的上诉请求部分成立，予以支持。依照中华人民共和国合同法》第一百一十三条、一百十一四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民初73号民事判决；二、上诉人唐兴振与被上诉人江苏中信博新能源科技股份有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年12月20日解除；

三、被上诉人江苏中信博新能源科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人唐兴振损失200000元；

四、驳回上诉人唐兴振的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8800元，由上诉人唐兴振负担4500元，由被上诉人江苏中信博新能源科技股份有限公司负担4300元。

二审案件受理费8800元，由上诉人唐兴振负担4500元，由被上诉人江苏中信博新能源科技股份有限公司负担4300元。

本判决为终审判决。

审判长　　刘学宽

审判员　　刘彦亭

审判员　　赵　雯

二〇一九年六月四日

书记员　　范振英